L'état des lieux, c'est le document le plus important de ta location — et le plus sous-estimé. C'est lui qui décidera si tu récupères ton dépôt de garantie en entier à ton départ, ou si le propriétaire retient des sommes « pour des dégradations ». Bien le gérer à l'entrée comme à la sortie, c'est te protéger. Voici comment.
Ce que dit la loi
L'état des lieux se réalise à l'entrée (à la remise des clés) et à la sortie (à la restitution des clés), pour tout logement loué en résidence principale. Il doit être contradictoire : établi en présence des deux parties (toi et le propriétaire ou son représentant), daté, signé, et annexé au bail. C'est le cadre fixé par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 mars 2016.
Son contenu est précis : description pièce par pièce (murs, sols, plafonds, équipements), relevés des compteurs (eau, gaz, électricité) et nombre de clés remises. En meublé, il inclut aussi l'inventaire du mobilier. Pour le cadre général du contrat, vois notre guide du bail.
L'état des lieux d'entrée : sois exigeant
C'est le moment de tout noter, même les détails. Chaque défaut non consigné à l'entrée pourra t'être reproché à la sortie. La règle est sévère : sans état des lieux d'entrée, tu es présumé avoir reçu le logement en bon état — donc responsable de toute dégradation constatée au départ.
Deux protections à connaître :
- Tu peux compléter l'état des lieux d'entrée pendant 10 jours après la remise des clés (par lettre recommandée).
- Pour le chauffage, tu peux demander une modification pendant le premier mois de la période de chauffe.
Le bon réflexe : prends des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut, et garde-les précieusement.
L'état des lieux de sortie : là où se joue ton dépôt
À la sortie, le propriétaire compare l'état d'entrée et l'état de sortie. Seules les vraies dégradations (usage anormal : trous, taches, éléments cassés) peuvent justifier une retenue. Point capital : sans état des lieux de sortie contradictoire, le propriétaire ne peut pas prouver de dégradations — le dépôt doit alors t'être rendu.
Vétusté vs dégradations : la distinction qui te protège
C'est le nœud de la plupart des litiges. La vétusté, c'est l'usure normale liée au temps et à un usage raisonnable : peinture qui ternit, moquette usée par le passage, joints qui noircissent. La vétusté n'est jamais à ta charge — le Code civil et le décret de 2016 sont clairs.
Pour objectiver cette usure, une grille de vétusté peut être annexée au bail : elle fixe, pour chaque élément, une durée de vie et un taux d'usure annuel. Exemple courant : une peinture d'une durée de vie de 7 ans, refaite il y a 5 ans, ne peut te être facturée qu'à hauteur d'une fraction résiduelle — et une moquette de plus de 7 ans est considérée comme amortie, donc à la charge du propriétaire.
Ton dépôt de garantie : délais et recours
- Restitution : 1 mois si l'état de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois s'il y a des dégradations. Le délai court à partir de la remise des clés.
- Retard : au-delà, le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé.
- Retenues : elles doivent être justifiées par des factures (et non de simples devis, selon la jurisprudence récente), et correspondre à de vraies dégradations.
En cas de désaccord : envoie une lettre recommandée au propriétaire, puis saisis (gratuitement) la commission départementale de conciliation avant tout tribunal. L'action se prescrit par 3 ans : conserve état des lieux, photos et justificatifs au moins aussi longtemps.
Et le dépôt de garantie n'est pas la seule somme en jeu à la location : pour tout comprendre sur les garanties demandées à l'entrée, vois notre article garant, Visale et GLI.
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Sources : service-public.fr (état des lieux, fiche F33671), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2 et 22), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Articles liés : « Bail de location » · « Garant, Visale, GLI ».