« Frais d'agence : un mois de loyer. » Tu l'as forcément vu passer. Sauf que la loi encadre précisément ce qu'une agence peut te facturer — et c'est souvent bien moins que ce qu'on te réclame. On t'explique qui paie quoi, les plafonds 2026, et pourquoi les honoraires d'un chasseur, eux, ne sont pas des « frais d'agence ».
Ce que dit la loi
Depuis la loi ALUR, le principe est clair (article 5 de la loi de 1989) : la rémunération pour trouver et négocier le bien — l'entremise — est à la charge exclusive du propriétaire. Logique : l'agence détient le mandat du propriétaire et travaille pour lui.
En revanche, quatre prestations peuvent être partagées entre le propriétaire et toi, locataire :
- la visite du logement,
- la constitution de ton dossier,
- la rédaction du bail,
- l'état des lieux d'entrée.
Tout le reste (rédaction et diffusion de l'annonce, gestion locative…) reste 100 % à la charge du propriétaire.
Les frais que tu peux payer, et leur plafond
Ta part est doublement plafonnée. Elle ne peut jamais dépasser le plus petit des deux montants suivants :
1. la moitié de ce que l'agence facture au total ; 2. un plafond au mètre carré de surface habitable, selon la zone.
Depuis le 1er janvier 2026 (première revalorisation en onze ans), ces plafonds sont :
- 12,10 €/m² en zone très tendue (Paris et une partie de l'Île-de-France) ;
- 10,09 €/m² en zone tendue (grandes agglomérations : Lyon, Bordeaux, Marseille…) ;
- 8,07 €/m² partout ailleurs ;
- + 3,03 €/m² pour l'état des lieux d'entrée (plafond national, si l'agence le réalise).
Un exemple concret : pour un studio de 25 m² à Paris, si l'agence facture 500 € pour la mise en location, la moitié fait 250 € et le plafond au m² fait 25 × 12,10 = 302,50 €. Tu paies donc 250 € (le plus petit des deux), pas un centime de plus — plus, au maximum, 25 × 3,03 = 75,75 € si elle réalise l'état des lieux. Ces frais ne se paient qu'une fois, à la mise en location : pas à chaque renouvellement.
Pour connaître ta zone, un simulateur officiel existe sur service-public.fr : plus de 1 100 communes sont classées tendues ou très tendues.
Les frais interdits
Certaines lignes sur une facture n'ont rien à y faire. Sont illégaux :
- les « frais de dossier » facturés à part,
- les frais de fin de bail ou de renouvellement,
- l'état des lieux de sortie (à la seule charge du propriétaire, sauf s'il est réalisé par un commissaire de justice à ta demande).
Si on te facture au-delà des plafonds ou l'un de ces frais interdits, tu peux réclamer le trop-perçu jusqu'à 5 ans après le paiement et signaler l'agence à la DGCCRF. Elle risque une amende pouvant atteindre 3 000 € par infraction.
Frais d'agence ≠ honoraires de chasseur
C'est le point que beaucoup confondent. Une agence classique détient le mandat du bien : elle travaille pour le propriétaire, et te facture au passage une part plafonnée pour quelques prestations. Un chasseur immobilier, lui, travaille pour toi. Tu lui confies un mandat de recherche : il part de ton besoin, ratisse le marché (y compris l'off-market), visite, négocie et défend ta candidature. Ses honoraires ne sont donc pas des « frais d'agence » au sens de la loi ALUR — c'est la rémunération d'un service rendu au locataire, sur une prestation complète, pas une part prélevée sur un bail que tu aurais déniché seul.
Autrement dit : avec une agence, tu paies une part sur un bien qu'elle représente pour le propriétaire. Avec un chasseur, tu paies quelqu'un qui est de ton côté, du brief jusqu'aux clés. Pour comprendre son rôle, vois notre article sur le chasseur immobilier locatif.
La transparence Ze Appart
Chez Ze Appart, pas de zone grise : nos honoraires sont clairs, annoncés d'avance, et correspondent à un accompagnement complet côté locataire. Tu sais exactement ce que tu paies, et pour quoi.
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Sources : service-public.fr (« Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation », vérifié le 12 janvier 2026), ANIL, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 5), arrêtés des 17 juillet et 13 novembre 2025. Articles liés : « Chasseur immobilier locatif » · « Appartement off-market ».